практикующий юрист
Нет файла
Нет файла
Мало кто заметил введенную в ходе реформы гражданского законодательства норму в пункте 7 статьи 8.1 ГК РФ, устанавливающую возможность внести в ЕГРП отметку о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее. Еще меньшее количество попытались воспользоваться такой возможностью.
Хотелось бы обсудить значение (я бы даже сказал — значимость) такого нововведения и возможный порядок его реализации. Прежде всего, стоит отметить, что такая отметка по своему существу не будет отметкой о существующих правах. По сути, сведения об имеющихся возражениях являются фактом, а не правом.
В каком порядке можно вести отметку о возражении, предусмотренную статьей 8.1 ГК РФ? Сам ГК РФ говорит, что «в порядке, установленном законом». Однако на момент написания материала такого закона до сих найти не удалось, да и обсуждений процедуры не видно, в СПС отсутствуют сноски на такой закон. Закона нет,процедуры нет, механизма нет.Все как всегда 🙂 Однако может ли отсутствие процедуры служить причиной ограничения установленных законом прав? Нет. Видимо, подаем заявление в Росреестр в произвольной форме и в случае невнесения записи бить себя в грудь. Больше пока делать нечего.
Принимать отдельный закон по этому вопросу, конечно же, нецелесообразно. Видимо, соответствующими нормами будет дополнен ФЗ О госрегистрации.
Что неплохо было бы предусмотреть в процедуре подачи заявления о возражении, в процедуре рассмотрения такого заявления? Представляется, что будет разработана типовая форма заявления. Что туда можно включить? Исходя из статьи 8.1, к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие личность заявителя (заверенные копии, желательно нотариусом). Нужны ли документы, подтверждающие, что соответствующее право было зарегистрировано ранее — вопрос, разве нельзя озадачить этим регистрирующий орган, который все равно будет сверять сведения с ЕГРП?
Нужно ли описывать суть возражения? Представляется, что этот вопрос не должен волновать Росреестр, ибо этот орган не разрешает споры по существу и не может отказать во внесении отметки по причине того, что считает необоснованными возражения.
Будут ли защищаться этой нормой права тех лиц, которые являются собственниками, но которые право не регистрировали в ЕГРП? Исходя из буквального толкования статьи — не будут, ибо такие собственники не относятся к лицам, права которых были зарегистрированы ранее. Это наследники и некоторые другие категории лиц, права которых возникают независимо от государственной регистрации. Я вообще довольно критично отношусь к тому, что регистрация прав таких собственников не является обязанностью, а правом. Из-за этого возникает немало споров. Но как есть. Буквальное толкование нормы также более приемлемо и по той причине, что Росреестр опять же не может оценивать иные документы, подтверждающие право собственности независимо от регистрации перехода права, а может только сверить, что действительно в отношении определенного объекта за определенным лицом существовала запись о праве собственности. И как считаю я, не надо нагружать его такими обязанностями, а наследников и прочих надо гнать в Росреестр (разумеется, гнать силой закона) регистрировать в разумные сроки права, чтобы уменьшить возможности мошенничества и чтобы третьи лица — добросовестные приобретатели не страдали от них.
Есть и другая категория лиц, более обширная, права которых в ЕГРП не зарегистрированы, так как приобретены до введения в действие ФЗ О госрегистрации.
Должен ли получить такое право собственник, который не является непосредственным продавцом имущества последнему приобретателю? Исходя из самой нормы — должен. Да и сходя из здравого смысла также. Прежде чем имущество осядет у конечного приобретателя, оно может пройти целую цепочку.
Повлечет ли норма статьи 8.1 ГК РФ за собой возможность злоупотребления правом со стороны бывших собственников? Возможность внесения такой отметки порождает некоторые возможности злоупотребления правом. Очевидно, что интерес затормозить определенную сделку — вполне логичный интерес во многих ситуациях. Для реализации этого можно попробовать найти одного из предыдущих собственников и за умеренную плату возбудить в нем возражения в виде заявления в Росреестр. Вряд ли кто-то, хоть немного понимающий основы проверки чистоты сделки, купит объект с такой отметкой, пока она не будет погашена.
Благо, что срок для такой отметки установлен в три месяца. И в течение этого срока лицо, по заявлению которого была внесена отметка, должен решить вопрос о подаче иска. Если иск не будет предъявлен, то отметка аннулируется и в таком случае повторно подать заявление о внесении отметки по закону нельзя.
Вот здесь неплохо бы предусмотреть возможность взыскания убытков за эти три месяца «вынужденного простоя». Эта возможность не исключается и общими нормами об убытках, но хотелось бы реальной возможности.
Оспаривание в течение трех месяцев зарегистрированного права в суде означает подачу иска или вынесение решения? Рассмотрение дела в трехмесячный срок с момента подачи иска — скорее аномалия в нынешних реалиях. Тем более, не забываем о вступлении в законную силу решения суда, в том числе, при его обжаловании в апелляции.
Конечно же, здесь должно иметь значение только предъявление соответствующих требований. А вот вопрос о том, подлежит ли срок отметки продлению в случае начала судебного разбирательства, кто должен извещать Росреестр о том, что иск предъявлен, о том, что решение вступило в законную силу и другие вопросы — нужно регулировать.
Противоречат ли друг другу отметки о возражении и отметка о судебном споре? Судя по абзацу 3 пункта 7 статьи 8.1 ГК РФ, при возбуждении дела в суде заявитель вправе требовать внесения в реестр отметки о судебном споре. Одна по сути дублирует другую, но противоречия нет. Кроме того, пока закон не говорит, что первая отметка аннулируется в случае, если поступило заявление о внесении второй. Также не исключаем ситуации, когда отметка о возражении есть, возбуждается дело в суде, а в Росреестр предъявляется документ, свидетельствующий о возбуждении спора без заявления о внесении отметки о споре. Что в таком случае должен делать Росреестр? Может ли он аннулировать отметку о возражении? Вправе ли он продлить ее действие за пределы трехмесячного срока? Пока это вопросы к закону, который должен установить процедуру. Но пока лично я противоречий в одновременном существовании обеих отметок не вижу, поэтому будем пока исходить из такой возможности.
Очевидно, что предъявить документы, свидетельствующие о возбуждении спора — в интересах лица, подавшего заявление об отметке (опять же, какие документы — иск «со штампиком» суда, почтовые квитанции, определение суда о принятии заявления к производству?).
А вот предъявить документы о том, что решение вступило в законную силу и не в пользу заявителя — не всегда в его интересе…
Может ли послужить такая отметка реальной альтернативой аресту имущества? Суды не очень охотно идут на принятие обеспечительных мер, по крайней мере, на такое принятие необходимо драгоценное время, за которое имущество может неожиданно «уйти». В этом смысле отметка будет служить хорошей альтернативой, с учетом того, что ее внесение предполагается по письменному заявлению лица, право которого было зарегистрировано ранее.
В свою очередь, стоит понимать,что такая отметка, в отличие от ареста, не спасет от отчуждения имущества, но может служить доказательством при споре о добросовестности приобретателя.
Кроме того, в судах общей юрисдикции фактически нет института предварительного обеспечения (ущербный «антипиратский закон» пока в расчет не берем), а в арбитражных судах применение таких мер затруднительно. Такая отметка же по сути во многом может стать материально-правовой альтернативой предварительным обеспечительным мерам, так как предоставит срок для подачи искового заявления.
Представляется, что в первую очередь необходимо задуматься о внесении такой отметки и одновременно добиваться применения обеспечительных мер.
Можно ли будет признавать лицо добросовестным приобретателем недвижимого имущества, если такое имущество было приобретено несмотря на отметку о возражении? С точки зрения Постановления Пленумов ВАС и ВС № 10/22 добросовестным приобретателем признается лицо, которое не знало и не должно было знать о неправомерности отчуждения продавцом приобретаемого имущества. Кроме того, по тому же пункту уже упомянутого Постановления, действительный собственник вправе возражать на довод ответчика о его добросовестности как приобретателя, при этом необходимо доказать, что такой приобретатель должен был усомниться в праве продавца на имущество, являющееся объектом сделки.
Безусловно, наличие в ЕГРП отметки о возражениях, будет свидетельствовать о том, что приобретатель должен был усомниться в праве и его добросовестность будет под вопросом.
Однако и здесь есть много подводных камней. При продаже имущества, когда «дело пахнет жареным», значение имеет каждый день. При этом, кто имеет возможность прямо в день совершения сделки проверить сведения ЕГРП о наличии возражения? Далеко не каждый. При этом, переход права будет зарегистрирован, а проблемы возникнут потом. А сроки могут наложиться в весьма интересных хитросплетениях, что создаст весьма интересные задачки для юристов. В данном случае представляется, что порядок внесения записи о возражении или действующий ФЗ О госрегистрации должен предусматривать механизм извещения регистратором покупателя по сделке о возражении, поступившем во время «регистрационного разрыва» либо в непосредственной близости по срокам до него (месяца хватит вполне). Молчание покупателя на извещение можно расценивать как согласие на приобретение, несмотря на запись. В свою очередь, факт направления регистратором извещения о наличии возражения будет говорить об отсутствии добросовестности покупателя. Очень надеюсь, что подобные механизмы будут предусмотрены.
